如何做生產過程設備評估
機器設備評估作為一個重要的專業評估領域，情況復雜。作業量大，在進行評估時，應該分步驟、分階段實施。
(一)收集整理有關資料和數據，劃分機器設備的類別
1)反映待評資產的資料。包括資產的原價、折舊、凈值、預計使用年限、己使用年限、設備的規格型號、設備完好率、利用率等。
2)證明待評資產所有權和使用權的資料。如國有資產產權登記證明文件，如有變動，應查閱產權轉移證明等。
3)價格資料二包括待評資產現行市價，可比資產或參照物的現行價格資料，國家公布的有關物價指數，評估人員自己收集整理的物價指數等。
4)資產實存數量的資料。通過清查盤點及審核資產明細帳和卡片來核定資產實存的數量。
除只對某一台機器設備進行評估外，一般地說，對企業機器設備進行評估，都要視評估目的、評估報告的要求、以及評估的工程枝術特點進行適當分類。
(二)設計評估方案
評估方案設計是對評估項目的實施進行周密計劃，有序安排的過程，包括下列內容:
1)托方提供的資產帳表清冊，確定被評估機器設備的類別。
2?定分組和進度。機器設備評估可以粗分為通用設備組和專用設備組，也可按動力、傳導、機械、儀器儀表、運輸等機器類別細分，還可以按分廠、車間分組，同時要預計各項評估業務的工時，組織好平行作業、交叉作業、確定作業進度。
3)根據不同的評估特定目的，確定評估方法和計價標准。
})設計印製好評估所需要的各類表格。
(三)清查核實資產數量，進行技術鑒定
評估機構對被評估單位申報的機器設備清單，應組織有關評估人員進行清查核實，是否帳實相符，有無遺漏或產權界限不明確的資產。清查的方法可根據被評估單位的管理狀況以及資產數量，採取全面清查、重點清查、抽樣檢查等不同方式。由工程技術人員對機器設備的技術性能、結構狀況、運行維護、負荷狀況和完好程度進行鑒定，結合功能性損耗，經濟性損耗等因素，據以作出技術鑒定。
(四)確定評估價格標准和方法
做好上述基礎工作後，應根據評估目的確定評估價格標准，然後根據評估價格標准和評估對象的具體情況，科學地選用評估計算方法。一般來說，以變賣單項機器設備為目的的評估，採用現行市價標准一與方法；以結業清理、破產清理為目的的評估，採用清算價格標准與方法:將機器設備入股、投資，以確定獲利能力為目的的評估，採用收益現值標准與方法；在一般情況下，機器設備的評估通常採用重置成本標准與方法。
(五)填制評估報表，計算評估值
為使評估一〔作規范化，提高工作效率，科學地反映評估結果，需要設計一套評估表格。它的設計一是考慮評估工作的要求，為搜集整理數據提供明細的綱目；二是要與評估流程相適應，便於評估階段的銜接與過渡:三是考慮評估報告的要求。一般可分為評估作業分析表、評估明細表、評估分類匯總表(簡稱匯總表)。
1)分析表是機器設備評估的基礎表，適應機器設備單台單件評估為主的特點。作業分析表一方面要填列待評資產的基礎資料，另一方面要反映評估分析的方法、依據和結論。作業分析表是進行評估分析的方法、依據和結論。作業分析表是進行評估質量檢核和評估結果確認的基本對象。考慮評估作業表的功能和要求，可設計如表1所示。
B. 如何做新生產設備的成本效益分析和回收期分析
一、醫療設備的投資目的及購置前的效益評估在購買大型設備之前，必須進行內充分的可行容性論證，內容一般包括設備的先進性、實用性、患者承受能力、預期經濟效益和成本回收期等。由於當今科學技術迅猛發展，大型醫療設備折舊年限縮短，更新換代加快，所以成本回收期一般在3年以內，否則就應該放棄或選擇投資分成等合作方式進行。
C. 設備資產評估都有哪些方法原則
一、設備資產評估的原則
設備資產評估，應遵循資產評估的基本原則，它是規范評估行為和業務的准則。
1、評估的工作原則
(1)獨立性原則
獨立性原則是要求設備資產評估擺脫被評估資產各方當事人利益的影響。評估機構是獨立的社會公正性機構，評估工作應始終依據國家規定的政策和可靠的數據資料獨立進行操作，做出獨立的評定。
(2)客觀性原則
客觀性原則是要從實際出發，認真進行調查研究，在使用客觀可靠資料的基礎上，採用符合實際的標准和方法，得出合理可信、公正的評估結論。
(3)科學性原則
科學性原則是指在具體評估過程中，必須根據特定目的，選擇適用的標准和科學的方法，制訂科學的評估方案，確定合理的評估程序，用資產評估基本原理指導評估操作，使評估結果准確合理。
(4)專業性原則
專業性原則要求資產評估機構必須是提供資產評估服務的專業技術機構。
2、評估的經濟原則
(1)功效性原則
在評估一項由多個設備或裝置構成的整體成套設備資產時，必須綜合考慮該台（項）設備在整體設備中的重要性，而不是獨立地確定該台（項）設備的資產。如評估生產線上的設備，必須考慮該設備在生產線上的功能重要程度，也就是功效的大小。
(2)替代原則
在評估時，考慮某一設備的選擇性或有無替代性，是評估時考慮的一個重要因素，因為同時（評估基準日）存在幾種效能相同的設備時，實際存在的價格有多種，而最低價格的設備社會需求最大，評估時則應考慮最低價格水平。
(3)預期原則
設備的資產是基於未來收益的期望值決定的，評估設備資產高低，取決於其未來使用性或獲利的能力。因此，要求進行設備資產評估時，必須合理預測其未來的獲利能力及取得獲利能力的有效期限。
(4)持續經營原則
持續經營原則是指評估時，被評估設備需按目前用途和使用方式、規模、頻度、環境等情況，繼續使用或在有所改變的基礎上使用，相應確定評估方法、參數和依據。
(5)公開市場原則
公開市場原則是指設備評估選取的作價依據和評估結論都可在公開市場存在或成立。公開市場是指一個競爭性的市場，交易各方進行交易的目的，在於最大限度地追求經濟利益，交易各方掌握必要的市場信息，具有較為充裕的時間，對評估設備具有必要的專業知識，交易條件公開，並且不具有排他性。在公開市場上形成或成立的價格被稱為公允價格。
二、設備資產評估的特點
設備資產評估除了遵循資產評估的一般性原則外，還具有以下特點。
①設備資產在企業中佔有很大的比重（一般為60%～70％）。因此，設備資產評估在整個資產評估中佔有重要地位。
②設備特別是大型、重型稀有、高精度、數控和成套設備比其他固定資產的技術含量高。對這些設備的評估要以技術檢測為基礎，並參照國內外技術市場價格信息。
③設備資產在使用過程中，不僅會產生有形損耗，而且還產生無形損耗。對此要進行充分調查和技術經濟分析。
④對於連續性作業的生產線設備，其構成單元是不同類型的裝置。對此要以單台、單件為評估對象，分類進行，然後匯總，以保證評估的准確性。
三、設備資產評估的方法
目前，被廣泛接受的設備評估方法有：重置成本法，現行市價法，收益現值法等三種。評估時以評估對象、特定目的、計價標准三者應具有匹配性的特點而選定。
1、重置成本法
重置成本指在評估基準日，重新購置或構建與被評估對象相同或相似資產所需要的成本。在評估中，經常使用兩個重置成本的概念。
復原重置成本：完全按原來的製造工藝、材料、設計結構和技術條件等，按照現在的物價水平，重新建造一台與被評估設備完全一樣的新設備，稱為復原重置，所發生的成本為復原重置成本。
更新重置成本：指按現行的技術標准、工藝、材料重新建造一台與被評估資產功能相同的新設備，稱為更新重置，所發生的成本為更新重置成本。
重置成本法是指在評估資產時按被評估資產的現時重置價值，再扣減在使用過程中因自然損耗、技術進步或外部經濟環境導致的各種貶值。所以，重置成本法是通過估算被評估資產的重置成本和資產實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值，將重置成本扣減各種貶值作為資產評估價值的一種方法。
①實體性貶值。設備的實體性貶值是指資產在存放或使用過程中，由於使用磨損和自然力的作用，造成實體損耗而引起的貶值。實體性貶值的估算，一般由具有專業知識和豐富經驗的工程技術人員，對設備的主要部位進行技術鑒定並綜合分析其使用、維護、修理、改造等情況，並考慮物質壽命等因素，將評估對象與全新狀態相比較，考慮由於使用磨損和自然損耗時設備的功能、使用效率的影響程度，判斷設備的成新率，從而估算實體性貶值。
②功能性貶值。由於無形損耗而引起價值的損失稱為功能性貶值。估算功能性貶值時，主要根據設備的效用、生產能力和工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差異造成的成本增加和效益降低，相應確定功能性貶值額。同時，還要重視技術進步因素，注意替代設備、替代技術、替代產品的影響，以及行業技術裝備水平現狀和資產更新換代速度。
③經濟性貶值。由於外部環境變化造成的設備貶值稱為經濟性貶值。計算經濟性貶值時，主要是根據由於產品銷售困難而開工不足或停止生產，形成資產的閑置，價值得不到實現等因素，確定其貶值額。評估人員根據具體情況加以分析確定。還有其他一些因素如：競爭增加、通貨膨脹、原材料供應變化、利率提高和國家經濟政策的影響等等。當設備使用基本正常時一般不計算經濟性貶值。
2、現行市價法
現行市價法也稱市場比較法，是根據目前公開市場上與被評估資產相似的或可比的參照物的價格來確定被評估資產的價格。現行市價法是一種最簡單、有效的方法，是因為評估過程中的資料直接來源於市場，同時又為即將發生的資產行為估價。但是，現行市價法的應用，與市場經濟的建立和發展，資產的市場化程度密切相關。在中國，隨著市場經濟的建立和完善，為現行市價法提供了有效的應用空間，現行市價法日益成為一種重要的資產評估方法。
(2)影響現行市價的比較因素
比較因素是指可能影響設備市場價值的因素。在使用現行市價法進行評估的過程中，重要的一項工作是將參照物與評估對象進行比較。在比較之前，首先要確定哪些因素可能影響設備的價值。一般來說，設備的比較因素可分為時間因素、地域因素、功能因素、交易因素、質量因素五類。
①時間因素是指參照物或交易時間與被評估資產在評估基準時間不同所致的資產價格差異。
②地域因素是指資產所在地區、地段條件對價格影響的差異。
③功能因素是指資產功能過剩和不足對資產價格的影響。如一台多功能機器效能很高，用途廣泛，但購買者不需這樣高的效能和廣泛用途，形成剩餘功能，不能被買者承認。因而，只能按低於其功能價值的價格來交易。
④交易因素是指交易動機、背景對價格的影響，不同的交易動機和交易背景對設備的出售價格產生影響。另外，交易數量也是影響設備售價的一個重要因素。
⑤質量因素指資產本身功能、性能、精度、耐用度等技術狀況。一般說來，同類產品質量好的價格高，質量差的價格低。在資產評估中質量因素對資產價格的影響也必須予以充分考慮。
3、收益現值法
收益現值法又稱收益還原法、收益資本金化法，是指通過估算被評估資產的未來預期收益並折算成現值，藉以確定被評估資產價值的一種資產評估方法。從資產購買者的角度出發，購買一項資產所付的代價不應高於該項資產或具有相似風險因素的同類資產未來收益的現值。
收益現值法對企業資產進行評估的實質：將資產未來收益轉換成資產現值，而將其現值作為待評估資產的重估價值。收益現值法的基本理論公式可表述為：資產的重估價值＝該資產預期各年收益折成現值之和。
收益現值法的影響因素，其主要影響因素有：
1）超額利潤；
2）折現系數或本金化率；
3）收益期限。
D. 論述運用市場法評估機器設備的基本步驟
機器設備評估的程序
（一）明確評估目的
確定評估對象、范圍和選擇評估價值類型和方法的關鍵。
（二）清查機器設備，明確評估對象
主要包括下列內容：
1.根據賬面資料，
清查核實機器設備實有量，主要發現多餘或隱匿設備。
2.明確評估的是單台設備還是組合設備。
3.確定評估對象，主要是要劃清機器設備與流動資產中低值易耗品的界限；還要劃清機器設備與不動產的界限，如用於安裝機器設備的底座，是否作為機器設備價值的部分，應根據評估目的來判斷，單項設備出售的評估中，往往不應包括這部分，而在整體評估中則可以包含。主要問題是避免漏評和重復評估，保證評估價值的真實性。
（三）對機器設備進行必要鑒定
確定其適用性、可用度以及主要技術參數。
（四）研究確定評估方法，搜集和處理有關信息資料
註：對這些資料做個了解，主要還是為了評估該資產而收集的確定各種指標的數據
1.工藝流程圖；
2.工藝管線圖；
3.車間及設備布置圖；
4.設備台賬；
5.設備的大修理及技術改造記錄；
6.設備的大修理計劃；
7.設備的設計說明書；
8.非標設備的設計圖紙；
9.設備基礎及安裝圖紙；
10.大型設備定貨合同及發票；
11.進口設備的原始定貨合同；
12.進口設備報關單；
13.工廠及車間的設計生產能力及實際生產能力；
14.主要能耗設備清單；
15.工廠及車間能源消耗情況及改造措施；
E. 新版GMP中的設備的確認風險評估如何做
新版GMP明確：「質量風險管理是在整個產品生命周期中採用前瞻或回顧的方式，對質量風險進行評估、控制、溝通、審核的系統過程。應根據科學知識及經驗對質量風險進行評估，以保證產品質量。質量風險管理過程所採用的方法、措施、形式及形成的文件應與存在風險的級別相適應。」
由於風險管理是一個專業性很強的管理方法，通常要求風險管理人員具有一定的OE（OperationExcellence）背景知識，並且能夠正確使用風險分析工具。
針對風險管理工具的使用，筆者從國家食品葯品監督管理局培訓中心培訓師張秋處了解到一些相關情況。據其介紹，在傳統質量管理中，質量風險的評估和管理常採用非正式的方法，即更多依靠風險分析人員的經驗和知識來評估風險的大小。隨著一些統計分析工具和新方法的開發，以及在制葯工業領域的使用，風險評估中公認的風險管理工具涵蓋了流程圖；過程圖；檢查表；失敗模式和影響分析（失敗模式、影響及危害性分析）；故障樹型圖分析；危害分析和關鍵控制點；基礎危害分析；輔助統計工具；因果關系圖等多個方面。
根據國外經驗，風險管理流程通常可分為三個部分——風險評估、風險控制和風險回顧。而在不同的過程中，將通過使用不同的分析工具評估、控制和回顧風險，從而達到控制風險的目的。
第一步：尋找潛在風險
風險評估是風險管理的第一步。主要是對潛在危害源的識別和對接觸這些危害源造成的風險的分析與評估。包括風險確認、風險分析和風險評價三個部分。
1.風險確認首先，應關注的首要問題是：某個產品或工藝中將出現的問題是什麼？這是進行質量風險管理的基礎——即首先系統地利用各種信息和經驗，確認工藝、設備、系統、操作等過程中存在的風險，指出將出現的危害在哪裡。
其次，確定研究的過程、產品、問題區域、系統或者研究的對象。
再次，識別潛在的風險源。如審計、法規檢查、驗證過程、定期產品回顧、變更控制、供應商/承包商變更、設施設計和參數、技術轉移、改正和預防行動、投訴、產品質量風險評估以及其他風險評估。
接下來，才是使用風險識別的工具，包括腦力激盪、FMEA、SWOT分析、Kaizen、實地調查（GEMBA）、魚骨圖分析、流程圖、險兆事故、內外部審計、經驗、歷史數據或回顧等，列出所有可能失敗的因素，並列出所有發生錯誤的可能。例如設備停機、故障等，可以使用魚骨圖等工具分析；對於生產工藝，可使用生產流程圖進行分析。
2.風險分析風險分析需要關注的是：問題發生的可能性有多大？問題發生的後果有多嚴重？問題發生的可識別性有多大？對已經確認的風險及其危害進行分析，一旦識別和列出可能的失敗，就必須逐一評估。包括問題的嚴重性；發生的可能性；發生的可識別性、可檢測性等。
要對問題的嚴重性進行評估時，可對所有問題分類，對每類問題制定1~5分的打分標准，分數越高問題越嚴重。再對發生的可識別性、可預測性進行評估，例如將發生的可識別性、可預測性分成五個級別，對應1~5分，分數越高說明越難識別。
在整個風險評估過程中，風險分析是最重要的環節，需要相當有經驗的技術人員以及質量相關人員共同完成。此外，還要確保所有相關部門都參與評估，所有參與風險分析的人員必須理解風險的評估過程。
3.風險評價風險評價是指根據預先確定的風險標准，對已經確認並分析的風險進行評價。即：先通過評價風險的嚴重性和可能性，從而確認風險的等級。在風險等級劃分中，可以採用定性描述，比如「高」、「中」或「低」；或採用定量描述，比如具體的數值，數值越高說明風險越大。
第二步：實現風險可控
在質量風險管理中，風險控制的目的在於將風險降低到可以接受的水平，風險控制重點反映在以下幾個方面：採取什麼樣的措施降低、控制或消除風險？在控制已經確認的風險時會否產生新的風險？利益、風險和資源之間的平衡點是什麼？風險是否在可以承受的范圍？
根據一些外企的經驗，風險控制的實施一般包括風險降低和風險接受兩個部分。
1.風險降低所謂風險降低，是針對風險評估中確定的風險，當其質量風險超過可接受水平時，所應採取的降低風險的措施。包括降低風險的嚴重性和可能性，或者提高發現質量風險的能力。
在實施風險降低措施過程中，有可能將新的風險引入系統，或增加了其他風險發生的可能。因此，應當在措施實施後重新進行風險評估，以確認和評價風險是否發生新變化。
至少可以採取四項措施降低風險。一是消除風險發生的根本原因；二是將風險結果最小化；三是減少風險發生的可能性；四是風險轉移或分擔。
也可以使用根本原因分析工具來減少風險的可能性。根本原因分析工具包括「5個為什麼」分析、魚骨圖分析等。
對於所有已經確定風險消減行動計劃的執行，必須按照糾正預防行動管理的方法進行。即為每個行動設定明確的行動方案、負責人、完成日期、完成情況，有專人定期跟蹤行動完成情況，以確保所有的風險消減行動計劃高品質地完成。
如果預定的風險消減行動計劃需要延期，要經過正式批准，並對延期的風險進行評估，以評估延期對風險是否有影響，會否增加風險的危害性或者發生的可能性等。
2.風險接受降低風險之後，還要對能否把風險降低到可以接受的范圍內進行確認。而所謂風險接受，是指在實施了降低風險的措施之後，對殘余風險接受的決定。
對於某些類型的風險，即使最好的質量風險管理手段也不能完全消除，因此，在綜合考慮各方面因素後，要做出是否接受風險的決定。
在此前提下，我們可以認為已採取了最佳的質量風險管理策略，並且質量風險已經降低到可以接受的水平，不必再採取更嚴格的整改措施。
第三步：在回顧中總結
在整個風險管理流程的最後階段，應審核風險管理結果。風險管理是持續性的質量管理過程，應建立定期回顧檢查機制，回顧頻率則基於相應的風險水平確定。
通常情況下，如果某風險能夠滿足以下8個條件，則可以認為風險已被正確管理：正確的描述風險；識別根本原因；有具體的消減風險解決方案；已確定補救、糾正和預防行動計劃；行動計劃有效；行動有負責人和目標完成日期；隨時監控行動計劃的進展狀態；按計劃進行並完成預定的行動。
對於制葯企業來說，風險管理應當是質量管理過程中持續並行的組成部分，企業須建立相應機制，審核或監控各種事件，並定期召開會議討論所有的風險，包括已有風險和確認新提起的風險。會議主題可包括：現有風險的回顧；風險緩解行動計劃的執行情況；對產品結果的回顧審核；產品年度回顧；環境年度回顧；變更控制、偏差、審計及調查發現的新風險的討論確認等。
F. 機器設備的評估程序
（一）明確評估目的
確定評估對象、范圍和選擇評估價值類型和方法的關鍵。
（二）清查機器設備，明確評估對象
主要包括下列內容：
1.根據賬面資料，
清查核實機器設備實有量，主要發現多餘或隱匿設備。
2.明確評估的是單台設備還是組合設備。
3.確定評估對象，主要是要劃清機器設備與流動資產中低值易耗品的界限；還要劃清機器設備與不動產的界限，如用於安裝機器設備的底座，是否作為機器設備價值的部分，應根據評估目的來判斷，單項設備出售的評估中，往往不應包括這部分，而在整體評估中則可以包含。主要問題是避免漏評和重復評估，保證評估價值的真實性。
（三）對機器設備進行必要鑒定
確定其適用性、可用度以及主要技術參數。
（四）研究確定評估方法，搜集和處理有關信息資料
註：對這些資料做個了解，主要還是為了評估該資產而收集的確定各種指標的數據
1.工藝流程圖；
2.工藝管線圖；
3.車間及設備布置圖；
4.設備台賬；
5.設備的大修理及技術改造記錄；
6.設備的大修理計劃；
7.設備的設計說明書；
8.非標設備的設計圖紙；
9.設備基礎及安裝圖紙；
10.大型設備定貨合同及發票；
11.進口設備的原始定貨合同；
12.進口設備報關單；
13.工廠及車間的設計生產能力及實際生產能力；
14.主要能耗設備清單；
15.工廠及車間能源消耗情況及改造措施；
G. 生產線的生產能力調查評估應該怎麼去寫
「二、粵華包及龍邦國際實施本次增資獲得的目標公司股權基本情況／（二）資產評估情況／３、資產增減值原因」新增（４）並將（３）修改為：
（３）無形資產—土地使用權增值３８６．５４％，主要原因是：
本次評估的紅塔仁恆的土地位於珠海市前山鵝槽山片區金雞路５０８號，緊鄰珠海市區。土地通過出讓方式取得，當地政府為鼓勵企業投資，企業以１３０元／㎡取得土地使用權，賬面價值較低。賬面原始入賬價值６２，５４７，３０４．９０元，攤銷後賬面價值４９，２１６，５５６．０７元。
本次對紅塔仁恆土地採用兩種評估方法，分別為基準地價系數修正法與成本逼近法。由於成本逼近法測算過程中採用的部分文件成文較早（當地政府尚未發布新的相關文件），其採用的補償等標准已不適應當前的價格水平。故最終評估結論採用基準地價系數修正法評估結論。
由於基準地價是在某一城市的一定區域范圍內，根據用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區段，然後調查評估出的各地價區段在某一時點的平均水平價格。中商資產評估有限責任公司根據被評估對象具體情況進行了相關系數修正。計算公式為：
Ｐ＝Ｐ′a（１＋ΣＫ）×使用年期修正系數×期日修正系數×土地開發程度修正系數
ΣＫ＝Ｋ１＋Ｋ２＋……＋Ｋｎ
式中：Ｐ――估價土地價格
Ｐ′――土地所在區域所屬級別的基準地價
ΣＫ――影響土地價格的區域因素及個別因素之和
Ｋ１＋Ｋ２＋……Ｋｎ――分別為土地在各個因素條件下的修正系數
①待估宗地的土地級別及基準地價
珠海市人民政府於２００７年１２月３日發布《珠海市國有土地價格管理規定（香洲區部分）》，紅塔仁恆土地位於香洲區城區基準地價覆蓋范圍內，屬於二級工業用地，基準地價為６５０元／平方米。
②區域因素及個別因素修正系數。見下表
區域因素及個別因素修正系數表
③年期修正
ａ．土地還原利率確定
由於工業企業作為持續經營性企業，不適宜用項目平均收益這一方法進行計算。由於還原利率是將年純收益還原（或轉換）為價格的比率，其實質是一種投資收益率，通過對工業企業經營情況資料的收集，結合統計年鑒相關數據求取投資收益率。
結合前三年的珠海市統計資料相關數據測算出不同年份的工業投資收益率，取這些年份的平均值５％，並以此確定其工業用地土地還原利率為５％。
ｂ．年期修正系數的計算
年期修正系數Ｋ＝［１－１／（１＋ｒ）ｍ］／ ［１－１／（１＋ｒ）ｎ］
ｒ———土地還原率；
ｍ———待估宗地剩餘土地使用年期（４１年）；
ｎ———基準地價設定的土地使用年期（５０年）；
則：Ｋ＝［１－１／（１＋５％）４１］／ ［１－（１＋５％）５０］＝０．９４７３。
④開發水平修正
由於本次評估的待估宗地地價所設定的土地開發水平與基準地價內涵一致，故不需進行開發水平修正，修正系數取值為１。
⑤期日修正
本次評估採用的《珠海市國有土地價格管理規定（香洲區部分）》於２００７年１２月３日，至評估基準日（２００８年６月３０日），約有７個月，由於珠海市區為工業限制區，故工業用地價格上漲較快，上漲率在１０％左右。本次評估期日修正系數取值為１．１０。
⑥地價測算
根據基準地價系數修正法的公式，計算出估價對象的地價為：
修正後的地價＝６５０×（１＋２．９０％）×０．９４７３×１．００×１．１０
＝６９７（元／平方米）
⑦土地取得稅費
經向珠海市國土局咨詢，開發商取得土地應繳納契稅及轉移手續費，分別為地價的４％和０．１％，合計４．１％則：
土地取得稅費＝地價×４．１％
＝６９７×４．１％＝２９元／平方米
⑧採用基準地價測算的單價
為取得土地地價加上土地取得稅費
＝６９７＋２９
＝７２６元／平方米
根據《珠海市國有建設用地使用權掛牌出讓公告》（掛牌序號：０８００２），２００８年２月１４日至２月２６日在珠海市商用土地交易中心掛牌交易位於珠海市唐家灣鎮科技二路南側ＳＨ－４地塊。最終該工業地塊以掛牌起始地面地價為４８０元／㎡成交，由珠海穩健投資有限公司競得，成交用地面積為１５６４１．４８平方米，成交總地價款為７５０７９１０．００元。
H. 如何對生產過程進行評價、分析與改進
在進行復一個新的生產流程設計時，實制際上需要回答以下6個問題：
·要做什麼（What）？
·應該什麼時候做(When)？
·應該由誰做(Who)？
·應該在什麼地方做(Where)？
·需要做多長時間(How long)？
·如何做(How)？
而在進行生產流程分析和改進時，則需要就上述這些問題問「為什麼「（Why）：
·為什麼要做？
·為什麼在這個時間和這個地點做？
·為什麼應該由此人來做？
·為什麼需要這么長時間？
·為什麼用這種方法做？
如果有很充分、合理的理由回答上述這些問題，則一個流程是比較另人滿意的；如果找不出充分的理由回答上述問題，則說明一個流程的現有運行方式存在問題。因此通過不斷地追問這些問題，可以幫助我們找到造成現狀的原因。我們把這種方法稱為「5WHY」，但是並不意味著只能問五個「為什麼」，而是表示一種窮追問題原因的方法。這種方法實際上在企業管理的實踐中運用得很多，例如在進行工作研究（見第六章的「工作研究」部分）和質量改進活動中。
I. ·如何評估機器設備的成新率
設備成新率是將設備重置全價轉換成評估凈值的關鍵。設備成新率是根據設備的整個使用壽命、已使用年限和剩餘壽命來確定的。由於影響設備成新率的因素較多，在確定設備成新率時基本上是以設備的物質壽命為基礎，同時考慮其使用年限在經濟、技術上的合理性。由於重大維修和技術改造可延長和增加設備的使用年限，所以，在確定其使用年限時也要予以考慮。此外，設備成新率不僅要由其已使用時間長短所決定，而且要通過現場的視察和技術鑒定判定現時的設備實際技術狀態，綜合考慮諸多因素，真實地反映設備的成新率。
①年限法。通常在設備的使用、維護、運行和負荷正常，使用年限規定合理的情況下，可用年限法確定成新率。計算公式為：
設備運行狀態調整系數，一般綜合考慮維護保養、工作負荷、工作環境等確定，取K=0.7～1。
②修復費用法。這種方法是假設設備所發生的實體性損耗是可以補償的，則設備的實體性貶值就等於補償實體性損耗所發生的費用。即對可修復磨損的零、部件，通過修理或改造使設備恢復到原來新設備的生產能力和精度性能。從估算所需修復費用來確定有形損耗的貶值修復費用，包括主要零、部件的更換或者修復、改造等費用。修復費用法確定設備成新率的計算公式：
對不可修復部分（如設備的主體、支架受疲勞沖擊造成的有形磨損）的評估，則一般用年限法計算成新率。
例：某設備重置價值10萬元，可修復部分佔30％，不可修復部分的比重佔70％，則可修復部分的重置價值為3萬元。經估算可修復部分的有形磨損和功能性的無形磨損，其修理及更新改造的費用為2.2萬元。該設備已使用5年，預計使用年限13年。計算評估價值方法的步驟如下：
所以，綜合成新率=26.7×30％＋61.5×70％＝8％＋43％=51％
實際操作中，設備成新率的確定應由評估人員在現場採用直觀法、點檢法和簡易檢測手段，測定設備精度、磨損程度、容器壁厚等。在測定數據的基礎上與設計參數比較，利用經驗判斷和計算公式，確定實體磨損和新舊程度，並考慮有關工作負荷、維護水平、工作環境和生產條件等因素確定設備成新率。
J. 應該如何評估一條生產線設備的投入運營效益
採用成本法，計算設備的功能性價值。